बिल्डरला पार्किंग विकता येते का..?

सोसायटीमध्ये फ्लॅट घेताना ‘पार्किंग’  हा जिव्हाळ्याचा विषय असतो. बिल्डर  फ्लॅट बरोबर पार्किंग देखील विकू शकतो  की नाही ह्या बद्दल  बरेचसे गैरसमज दिसून येतात.   ह्या बद्दलची थोडक्यात कायदेशीर माहिती आपण बघूया. ह्या बद्दलची  कायदेशीर माहिती थोडक्यात आपण बघूया.

पार्किंगचे २ प्रकार साधारणपणे कायद्याने ओळखले जातात.

१.  सामाईक  (कॉमन /ओपन)पार्किंग आणि स्टील्ट पार्किंग आणि 

२. कव्हर्ड / गॅरेज पार्किंग

महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स ऍक्ट (मोफा) १९६३ हा आद्य कायदा आणि नुकताच पारित झालेला रेरा कायदा यांच्यामध्ये बिल्डर-प्रमोटर ह्यांची कर्तव्ये, जबाबदाऱ्या आणि फ्लॅट ग्राहकांचे हक्क-अधिकार आणि  ह्यांचा उहापोह केलेला आढळून येतो. त्यामध्ये कॉमन जागा, ऍमिनिटीज ह्यांचाही समावेश होतो.  रेरा कायदा जरी पारित झाला असला तरी, मोफा कायदा त्याने रद्द झालेला नाही आणि मोफा कायद्याच्या  तरतुदी जो पर्यंत रेरा कायद्याच्या विरुद्ध होत नाहीत तो पर्यंत त्या लागू होतात. 

सरकारने  संमत केलेली विकास नियंत्रण नियमावली  ( डेव्हलपमेंट कन्ट्रोल रुल्स ) पुणे महानगरपालिकेने लागू केलेली आहे आणि त्यामध्ये काळानुरूप बदल देखील केले जातात. ह्या नियमावलीप्रमाणे  फ्लॅट्सच्या संख्येनुसार सायकल, दुचाकी व चारचाकी वाहनांसाठी किती पार्किंग उपलब्ध करून द्यावे, यासंबंधीचे गणित दिलेले आहे. या गणितानुसार संबंधित इमारतीमध्ये तुम्ही किती पार्किंग उपलब्ध करून दिलेले आहे, याची माहिती दिल्याशिवाय पालिकेत त्या इमारतीचा बांधकाम नकाशा  संमत केला जात नाही. म्हणूनच प्रत्येक बहुमजली इमारतीला  पार्किंग देणे हे नियमाने बंधनकारक आहे. 

कॉमन /ओपन पार्किंग आणि स्टील्ट पार्किंग बिल्डरला विकता येत नाही.  

पूर्वी ‘मोफा’ कायद्याप्रमाणे सामाईक (कॉमन) एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या असतील ह्याचा उल्लेख जाहिरातीमध्ये करण्याची जबाबदारी बिल्डर  वर होती. आता  रेरा कायद्याच्या कलम २ (एन) मध्ये सामाईक (कॉमन) एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या ठेवायला लागतील  ह्याची स्पष्ट  यादीच  दिली आहे, तर उपकलम (iii ) मध्ये बेसमेंट, गच्ची, पार्क, प्ले एरिया ह्याच बरोबर  ओपन पार्किंगचा देखील स्पष्ट उल्लेख कॉमन फॅसिलिटीज मध्ये  केलेला आहे. ह्या ओपन पार्किंग मध्ये “स्टील्ट पार्किंग” चा देखील समावेश होतो. खरे तर “सामाईक /कॉमन ह्या नावामध्येच त्याचा अर्थ दडला आहे. ह्याच प्रश्नावर महत्वपूर्ण निकाल मा. सर्वोच्च न्यायालयाने, “नहालचंद लालूंचंद प्रा. लि . विरुद्ध पांचाली को.ऑप. सोसायटी (ए. आय. आर.  २०१० एस सी. ३६०७)’  ह्या केसमध्ये दिलेला आहे, तो आजही लागू होतो. 

ह्या केस मध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचा निकाल कायम ठेवताना मा. सर्वोच्च न्यायालायने नमूद केले की कॉमन किंवा ओपन पार्किंग हे काही ‘मोफा’ कायद्याच्या “फ्लॅट” च्या व्याख्येमध्ये बसत नाही आणि त्यामुळे ते विकण्याचा बिल्डरला अजिबात अधिकार नाही . त्याचप्रमाणे “स्टील्ट” पार्किंग देखील गॅरेज म्हणून विकण्याचा अधिकार बिल्डरला नाही; एकतर फ्लॅट विकताना कॉमन एरियाचे  पैसे प्रत्येक फ्लॅट धारकांकडून फ्लॅटच्या कार्पेट क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात  बिल्डरने घेतलेलेच असतात, त्यामुळे बिल्डरांचे  आर्थिक नुकसान देखील होत नाही, अश्या   स्प्ष्ट शब्दात मा. सर्वोच्च न्यायालयाने निकाल दिला आहे.  त्यामुळे असे ओपन किंवा स्टील्ट पार्किंग बिल्डरला   विकता येत नाही, कारण त्याचा उपयोग हा सामाईक  असतो. त्याचप्रमाणे इमारत बांधून पूर्ण झाल्यानंतर बिल्डरला  जमीन आणि त्यावरील इमारत या दोन्हींचे खरेदीखत सोसायटीच्या नावाने करून देणे म्हणजेच कन्व्हेयन्स करून देणे बंधनकारक असते. त्यामुळे देखील अशी  ओपन जागा बिल्डरला फ्लॅट धारकाला पार्किंग म्हणून विकता येत नाही. 

कव्हर्ड / गॅरेज पार्किंग  बिल्डरला विकता येते.

“इमारतीमधील  पार्किंगची अशी जागा की जिच्या तीनही  बाजू  भिंतींनी बंदिस्त असून वरती छत आहे, परंतु ज्यामध्ये ओपन पार्किंगसारख्या बंदिस्त नसलेल्या पार्किंग जागेचा  समावेश होत नाही” अशी व्याख्या  रेरा कायद्याच्या कलम २ (वाय) अन्वये “गॅरेज” ची केलेली आहे. ह्यालाच आपण व्यावहारिक भाषेत ‘कव्हर्ड पार्किंग’ म्हणतो. परंतु  रेरा नियमावली   नियम २ (जे ) अन्वये कव्हर्ड पार्किंगची  व्याख्या करण्यात आली आहे ती थोडी वेगळी आहे , ज्यात बांधकाम नियमावलीप्रमाणे मान्य झालेली बंदिस्त किंवा आच्छादित पार्किंग जागा  असे नमूद केले आहे. ह्या मध्ये सध्या उपलब्ध करून देण्यात येणाऱ्या “मेकॅनाइज्ड  पार्किंग” चा देखील समावेश होतो.    महारेराच्या  वेब साईटवर प्रसिद्ध झालेल्या एफ. ए. क्यू (सामान्यपणे  विचारलेले जाणारे प्रश्न)  क्रमांक – ९ च्या अनुषंगाने    उत्तरादाखल कॉमन पार्किंग विकता येणार नाही, पण  नियम २ (जे )  मध्ये नमूद केल्याप्रमाणे ‘कव्हर्ड पार्किंग’ विकता  येईल असे नमूद केल्याचे दिसून येते. त्याच प्रमाणे रेरा कायद्यामध्ये दिलेल्या करारनाम्याच्या मसुदा पाहिल्यास त्यात देखील  देखील कव्हर्ड पार्किंग विकता  येईल, मात्र त्याची किंमत  फ्लॅटच्या किंमतीपेक्षा  स्वतंत्रपणे दाखवावी  करावी लागेल असे नमूद केल्याचे  दिसून येते. काही सभासदांनी मोकळ्या कॉमन पार्किंगमध्ये मंजूर नकाशाच्या विरुद्ध लोखंडी ग्रील लावून स्वतःच  ‘कव्हर्ड’ पार्किंग तयार केल्याच्या घटनाही दिसून येतात, मात्र हे कायद्याला अपेक्षित नाही. 

सोसायटी आणि पार्किंग 

सोसायटी बाय लॉज क्र. ७२-८४ पार्किंग प्रमाणे पार्किंग बद्दलचे नियम, पार्किंग फिज इत्यादी ठरविण्याचे अधिकार जनरल बॉडीला आहेत. हा एक स्वतंत्र लेखाचा विषय आहे.

कायदयाने पार्किंग कुठले  विकता येते किंवा कुठले नाही ह्याची आपण थोडक्यात माहिती घेतली. परंतु कुठलाही कायदा लागू होतो की नाही हे त्या त्या केसच्या पार्श्वभूमीवर अवलंबून असते. कायदा त्याच्या जागी असला  तरी सध्या वाहनांची वाढलेली संख्या बघता कितीही पार्किंग उपलब्ध करून दिले तरी ते कमीच आहे.

 घरी किंवा कामाच्या ठिकाणी गाडी पार्किंगला जागा नाही, म्हणून कित्येक लोक आता ओला -उबर सारख्या पर्यायांचा विचार करायला लागले आहेत. समजा कव्हर्ड पार्किंगचा प्रश्न सुटला तरी सोसायट्यांमध्ये कॉमन  पार्किंग वरून बरेचसे वादविवाद होत असतात आणि अश्या वेळी प्रथम आलेल्यास प्रथम प्राधान्य किंवा लॉटरी काढून वार्षिक स्लॉट ठरविणे असे उपाय उप-नियमांप्रमाणे केले जातात. अश्या   प्रकारात सर्वांनी  तारतम्य बाळगणे जास्त जास्त उचित ठरते.